本文目录

1. 2018年天津二手房价格是涨还是降
2. 天津房价走势如何会降价吗
3. 天津的房价还会跌吗

一、2018年天津二手房价格是涨还是降

2018年的房价不好说，不过有个现象，有部分客户已经开始接受现在的房价了。

举个例子如下图：

这套房子我打了部分马赛克，成交时间2018年1月19日。小区基本情况为，高层高部位，2013年的还迁房，有电梯，地理位置好，相对于附近80年代的房子，此小区还是有优势的。房市好的时候成交过155万的高价格，现行市场下，此房源挂牌135万2天后最终以129万的价格成交。这说明什么问题——房子确实在降价。

以我对市场的预测，目前天津房市的价格相当于2016年7月份月，按当时的价格来说，此类户型的的价格刚好就是127万上下，与上面的价值相等。

但是就在前两天，某中介成交一套一模一样的房子146万，当然现在没有成交图片，以后大家可以自行查找。这时你会发出疑问，那客户有问题吧。客户确实是没有问题的，大家仔细观察就会发现一些问题。如下图：

这是目前此小区一室在售的房子，期中第3个标价155万，对于我来说非常贵，单价上升到34731元/平米，最主要的还不是这个，是没有其他比这个总价最低的了，换句话说你花130万都买不到房子，这样的例子还很多。

问什么呢？因为真正卖房的房主已经基本成交了，剩下的都是不愿降价的房主，对市场抱有幻想的房主们。

这种现象在市内其他区域到处可见，没有房源~所以，当有刚需客户真正有需求的时候，他们只会认可上面的房子，而买不到真正的、性价比高的好房源了。

房价是怎么涨上来的，就是我有个房子，市场100万，然后我觉的客户会还价，我就标110万，其实当时100万的房子还是有的，当买房人把100万的房子都扫空的时候，我的房子就变成这小区最低的了。关键还有人买。这样的例子应该不少吧。同志们，你应该懂了吧。

其实我觉得是这样，房市本身和货币、人口大小及城市发展有直接关系，各项数据好了，房市本身就是上涨的趋势，而政府能做的就是宏观调控，但也只能微调，经济支柱在这了。所以，一直以来都是以一个高低起伏的状态上涨。把握住机会才能买到合适的房子，而不至于做那个“傻子”。

2018年，个人觉得，主要还是看国家政策影响，现行性价比高的房子已经卖完了，进入3月份，各位心气儿高的房主势必想着搏一搏，成功了，那么今年的涨的可能性还是比较大的，但也属于幅度有限，不成功了，那买房人就都高兴了，稳步下滑。是涨失落，大家瞧着吧！

二、天津房价走势如何会降价吗

看你出于什么目的期待，如果投资降价我不建议入市。如果自住，其实应该从本质的居住需求出发在做出购买决定的时候买一套最合适的。房价涨跌谁都猜不中的

三、天津的房价还会跌吗

上周刚刚经历了比较颠覆人生观的现象，天津的售楼处也是爆满！最近北京的每一个售楼处几乎是熬夜抢房，天津也一样。比如万科金域华府两天4栋楼，全部售罄。又比如金地艺城华府，一天两栋楼全部售罄。

2019年房价会不会跌下去？

背景：2016年房价上涨是全国性的，而不是单纯的几个一线城市的盛景。所以影响要素中炒房者的炒房力度并不是主要因素。并且一直以来都不是主要因素。天津的市场一是在京津冀一体化进程中受到了政策的影响，在城际轨道的建造顺势开发商借着北京的金三银四的市场力度打响了武清的房价。接着在全国性的房价热潮中天津整体的房价走势也开始出现了持续上涨的现象。

天津作为1.5线城市，在城市发展目标中肯定是要往一线城市去发展。北京作为首都，是全国第二大城镇化率的城市，城镇化率为86%。对于房子的需求量和房价的高度已经达到了在全国都已经数一数二的地步。天津作为仅次于北京的目前我国第三大城镇化率的城市数据已经上涨到78%。并且在2015年天津统计局的政府官方统计中在经济产业分布中第三产业已经超出了50%达到了52%，第二产业占比46%，第一产业占比不到2%。第三产业即服务业的比重首次超过了50%，说明天津在往一线城市发展进程中速度是非常快的。大量的人口涌入市区，并且外来人口的就业占用了很大一部分的土地资源。城市规划的根本就是土地规划，如何改善天津人民的居住条件政府最重要的民生规划。

线索：房价的构成，需求与供应。

房价构成：天津市的发展程度越高，房价就会越高。毕竟每一个城市的资源是有限的，涉及到民生资源的最重要的资源是土地资源。早在2015年的时候政府在拍卖土地时相比较之前土地的溢价率在上涨，毕竟土地的财政收入对于政府来说是很高的一部分收入。政府的收入低，会直接涉及到城市发展，所以土地的溢价率上涨是必然导向。房价的构成中土地价格占比50%，房价的上涨根本因素是因为土地价格的上涨，所以实则房价的走势更多的是有关于政府的土地拍卖价格，毕竟开发商也为了自己的盈利并不会降低房价销售，一旦房价下降会导致一系列连锁反应。一是让市场直接进入低谷，人们开始观望，开发商卖不出去房子，这样最受影响的还是政府与银行。毕竟开发商拿地都是银行批贷形式购买，这样会直接影响到银行收入。银行是国家的，国家的财政收入直接受到影响。并且天津的土地溢价率最高也出现了突破500%的事例，金隅在东丽拍得的块地溢价率在475%~500%。天津市2016年纯住宅与商业用地出让总面积是排列全国第一的，并且成交价格是位列全国第三的。天津在去年出让了这么多土地，并且出让价格这么高，在2017年入市或者早在2016年入市的项目价格肯定至少不会因为政府的调控政策受到根本性的冲击。土地价格的上涨会依然坚挺着房价。

供需端：目前天津市出让的地块中，因为政府的调控加上限价的政策有6宗地已经停牌并且5宗地遭遇熔断。土地的停牌，熔断直接导致供应端在减少。并且年后要出让的土地容积率都设定在1.0到2.0之间，足以说明入市也是偏改善的项目。对于刚需客群来说，实际上基本不会有可以购买到的产品。就算房价未跌，但因面积的原因，总价也会很高。足以排除很多刚需群体，让它们高攀不起。并且最近的停工令加上销售许可证的延迟下发，直接影响到开发商的销售周期。开发商销售周期延长，加推入市的周期会越长并且直接影响的开发商成本增加。直接影响市场供应端下滑且开发商更不会降低房价出让。就算是因去年市场的火热满足了一大部分的需求，且多数出于观望阶段并且关于公积金政策和贷款政策越来越收紧，但是天津不只有本地客群。在天津投资的北京客群占比真不少，并且北京的购买力远大于天津并且在于北京的客群来说，天津市场好比之前的北京市场，在房价平稳的时期就是一个好的投资时机。北京在近13年46次调控之后，在平稳一段时间后房价依然会上涨。天津何尝不是呢。并且对于外地刚需客群来说，买房是必然因素，在贷款收紧之前会加速买房周期。因为贷款收紧直接影响到能不能买到房子。能不能买到房子直接影响到能不能在天津落户并且站住脚跟。

2015年的天津市人口保持在1500万人口，目前天津市规划是到2020年上涨到2000万。并且这500万更多的是保持就业人口的增加。就业人口是购买力人群，会产生大量的购房需求。又比如目前每年成交12万套新房，但是新增的就业人口是增加了40万人次。

【最近成交价格同比或者环比下降了？】

1.成交价格的统计，首先是根据建委的成交价格。并且在看中指数据库是发展，是以样本形式抽取的。

2.成交价格和数量统计是根据当月网签价格和数量统计，样本售罄或者样本因为政策推迟网签或者样本不能因为新政拿不到销许直接影响到环比数据的统计周期，环比数据下降是肯定的。并且2017年开始发布的同比数据下降是因为样本基本去年售罄或者待售，主要是销售周期延长必然导致开发商的营销策略从而不能更快的跳高价格或者调控价格额度跨度并不是很大，比如万科民和巷，去年近一年上涨了将近7000，但最近涨幅才3000多。上涨速度快慢也必然导致同比数据的下降。

实则实际成交价格没有跌，只是涨幅的速度慢了一些。

【有人提出最近也开始限价？】

首先，节后天津市政府6块地等待出让，就拿最近出让的地块标准来看，首先起始出让价已经和周边房价接近持平，最高溢价率也达到了50%，并且还有一点就是容积率不得超过2.0，并且绿化率要超过40%。首先溢价率最高上限还是保持了50%的高度，这就是所谓的限价。第二，容积率不得超过2.0，40%以上的绿化，足以表明假如开发商拍得地块之后计划要做改善项目。并且早在之前出让的土地中仍有6块地停牌并且5块地熔断。开发商也有自己的套路，明显开发商假设达不到自己的期望也会参与熔断。所以当出现限价是开发商也不会直接去参与竞拍，或者也会在参与过程中达到最高溢价率。假设开发商拍得，一是在最高溢价率，足以表明土地价格也已经涨了。二是根据各项标准数据，开发商根据规定不得不做该改善项目，不会以刚需项目入市。对于这块地所在区域来说，刚需人民更是买不到房子，不是单价高，是因为总价高所以买不起。假设熔断了，会导致供应端不能持续供应。根据供需关系，对于房价来说也是一个上涨因素。